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長期計画修繕

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、図のような長期修繕計画を推奨しています。(RC造10戸(1K)の修繕時期・費用のイメージ)

例えば、11~15年目の修繕を行う場合、10戸だと1棟では460万円の修繕コストを要します。毎月の賃料収入から長期修繕計画として毎月積み立てを行うのが理想ですが、なかなかそのような積み立てを行っているオーナーがいないのが現状のようです。賃貸オーナーに対する国土交通省の意識調査(2017年3月)によると、計画的・定期的に修繕を実施している割合は2割程度に過ぎない結果でした。このことからも、計画修繕を実施しない主な理由は、資金的な余裕がないのがトップとなっています。

国土交通省の調査では、長期修繕計画に基づき修繕をしている家主の83.3%が、積み立てにより修繕資金の確保を図っていたという調査結果でした。長期修繕計画を立てることにより、どのような修繕をいつ行えばよいかが明確になるので、修繕資金のてあてのため、資金を積み立てる動機付けとなることがわかります。

国土交通省が管理会社に行ったアンケートによると、計画修繕の効果は、住宅性能の維持、高い入居率、競合に対する競争力、家賃水準の維持があげられています。

​令和3年11月13日(日)

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賃貸マンションにおける人気の設備

建美家さんの記事を読んでいましたら、賃貸マンションの設備のアップグレードを検討するにあたり、入居者に人気の設備と家賃アップの許容額を調査した結果が紹介されていました。表中の出現率とは物件のなかでどの程度導入されているかの割合、家賃上昇許容額は、入居者がこの範囲の家賃の増額であれば許容範囲と考える金額です。人気設備ランキングはよく目にはしますが、賃料に上乗せできるかどうかは、周辺の賃貸マンションの設備の導入状況や、賃料アップによる投資の回収という観点から設備の導入ということになるのだと思います。

​令和3年11月13日(日)

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民事信託とファミリービジネス - 一般社団法人の活用 -

全国貸地貸家協会新聞2021年1月号に、一般社団法人を活用した民事信託について記事を書かせて頂きました。遺言書では、自分が誰に財産を継がせるかを指定することができますが、その財産を継いだ人が、今度は誰に財産を継がせるかは、その人の自由意志によります。遺言書に次の次は誰それに財産をつがせるようにと指定はできません。しかし民事信託ではそれが可能になります。民事信託では、主に、委託者、受託者、受益者の3人が登場します。民事信託では受託者をだれにするかが問題となるケースがありますが、一般社団法人を活用することで問題が解決することがあります。1月号の記事では、受託者を一般社団法人にするケースについて事例を通して書いています。2回にわたる記事になっているので、続きは2月号となります。

ご興味のある方は、上記「お問合せ」から、井上までご連絡ください。

​令和3年1月31日(日)

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残価設定住宅ローンの登場  住宅賃貸市場に変化は起こるか ー

住宅を購入するときに住宅ローンを利用する場合、一定の期間後の不動産の残存価額を決めておいて、その時点でローンを借りている人がその残存価額で不動産をローン関係会社に売却することができ、それによりローンを終了させる仕組みが登場しました。住宅を賃借している場合に比較してコストの相当の減少が見込まれます。日本型のモーゲージとも言いえるようなこの仕組みが活用されだす場合、住宅の賃貸市場には影響がでてくると思われます。国土交通省も前向きに取り組もうと動き始めました。

全国貸地貸家協会新聞の令和2年11月号では、弊社の井上が残価設定ローンについて分析を寄稿いたしました。全国貸地貸家協会新聞11月号のPDFをご希望の方は、上記「お問合わせ」から、井上 までご連絡ください。

​令和2年12月5日(土)

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賃貸住宅管理業の法制化 -管理業務の発展的展開ー

賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律が、令和2年6月に成立しました。法律の概要は、

①サブリース業者と所有者の間の賃貸借契約の適正化に係る措置

②賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

からなっています。

令和2年9月の全国貸地貸家協会新聞では、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の

末永照雄前会長にインタビューした記事を掲載しています。

​新聞の詳細は、弊社の井上までお問合せください。

​令和2年10月4日

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写真は、ADDress(株式会社アドレス)のホームページから

月額4万円で全国住み放題 空家活用の新方式

サブスク住居の新しい方式を展開している株式会社アドレスの佐別当社長様にお話しをお伺いしました。その内容は「全国貸地貸家協会新聞」7月号、8月号と2回にわたりインタビュー記事として紹介されています。

全国の空家など利用されていない不動産をアドレス社がサブリースで借り上げ、会員に定額の月額料金でサブスク型住居として提供します。全国に展開されたアドレスの施設どこでも一定のルールに従って、会員同士がシェアして住むことができるシステムです。

​2019年4月のサービス開始の時点では全国11拠点の施設でしたが、2020年8月21日現在では78拠点と施設数も増加しています。

定住の住いを持たず、多拠点で住むアドレスホッパーというスタイルも生まれています。コロナ禍でリモートワークが日常となり、今までの住いの概念をかえそうです。

全国貸地貸家協会新聞については、弊社の井上までお問い合わせ下さい。

​令和2年9月6日

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民事信託に関するお問合せ

■自分(委託者)が所有している一定の財産を、自分のものから切り離し

■信頼できる人(受託者)に託して名義をその人(受託者)に移転し

■その人(受託者)が、一定の目的に沿って財産(信託財産)を管理・運用・処分し

■その財産(信託財産)から得られる果実を、自分あるいは指定する者(受益者)に給付し

■最終的には、その財産(信託財産)を引き継がせたい者に承継する

という財産の管理・承継の在り方の一つです。

平成18年の信託法の改正にともない、従来は大手信託銀行、大手信託会社が事業として扱ってきた信託が、自分の親族や信頼できる専門家に頼むことがができる事業を目的としない信託の形態が可能となりました。

事業を目的とした信託を「商事信託」、事業を目的としない信託を「民事信託」といいます。

​民事信託についての、詳しいお問合せは弊社、井上までお問合せください。。

令和2年2月17日 

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既存住宅の売却にあたって、建物の価値を証明する

中古住宅の買い主は、建物に対して漠然とした不安を感じています。その不安が解消され建物の価値が判れば安心して、買いたいと考える人はいます。そのためには以下の3つのことを、例えば売却前に実施することは有効です。

1)インスペクションの実施

 建物の現在の状態をチェックします。建築の専門家であるインスペクターが建物の診断を行います。客観的な検査により、建物の欠陥が確認で

 き、リフォームや改修の必要性や費用が判断できます。インスペクションを行うには、対応している専門家(建築設計事務所など)に申し込み

 ます。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会、一般社団法人住宅管理・ストック推進協会のホームページでインスペクターを探すこともで

 きます。

2)既存住宅売買瑕疵保険の付保

 新築住宅や、不動産業者が売主の場合とは違って、中古住宅の個人間売買では「瑕疵担保責任免責」となることもあります。瑕疵が発見された

 場合の修補の費用を考えると、買主は不安となるでしょう。そこで、その不安を解消するために登場したのが、「既存住宅売買瑕疵保険」で

 す。この保険に加入することで、引き渡し後に発生した不具合に対して、1000万円まで最長5年間保証されます。保証対象の不具合は「柱、基

 礎などの構造耐力上主要な部分」と「外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分」です。そのためには、瑕疵保険検査を行い瑕疵保険に加入

 する必要があります。

3)住宅履歴情報の収集・登録

 建物のカルテのようなもので、住宅の設計、施工情報、性能情報、メンテナンス履歴などの住宅の履歴情報です。建物に関する各情報を収集し

 「住宅履歴情報サービス機関」で電子データとして蓄積・保管してもらいます。カルテ情報により安心して中古住宅を買うことが出来一助とな

 ります。保管には費用がかかりますが、サービス提供機関は、一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会のホームページで確認できま

 す。

 

(図は、国土交通省パンフレット「建物状況調査(インスペクション)を活用しませんか?」より)

令和2年1月2日

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人口ピラミッドのかたること

図は1965年、2020年、2035年の人口構成の様子です。すでにいろいろな場面で接する構成図です。

1964年東京オリンピック、ピラミッド型の構成、働く世代の熱気がつたわってきます、2020年東京オリンピック、ふたつのオリンピックでは様相がだいぶ違います、15年年後さらに逆ピラミッドに向かっています。

住宅の売買の動向も構成の変化にあわせて変化してきています。言われて久しいですが、世帯数が減少に転ずることは、住宅の需要の全体のボリュームは縮小していきます。住宅ストック、空き家、コンパクトシティなどなど、住まいも人口動態あわせていくことが重要です。

中古住宅の売買に関して、これから何回かにわたって書いていく予定です。

 

令和元年12月6日(金)

※ 挿絵と文章は関係がありません。

物語から見る民事信託 第2話 地震が怖い ー 旧耐震ビルのかけひき(抜粋)

井田晴雄(ビルオーナー)にはひとつの悩みがあった。

それは、地震に対するという意味でのビルの古さであった。昭和56年以前に建築確認を取っているビルは、いわゆる旧耐震ビルと呼ばれ、地震に対してその後のビルよりは弱いものと思われていた。井田ビルは昭和51年にできたものだった。

そこに東北の大地震が起きた。

実際には井田ビルは少し揺れただったが、これにより東京都の行政が変わった。

重要な幹線道路は東京都の特定緊急輸送道路と指定され、それに面しているビルで一定の高さ以上の旧耐震のものは、耐震診断とその結果による耐震改修が義務付けられた。・・(略)しかしながらこれを放っておくことは重大な結果を意味した。

何度も区役所からは言われている、こういう状態のときに、もし東京都に大地震が来て、ビルが崩壊し、その結果死者などが出たら、これは全く晴雄の責任になってしまう。・・(略)テナントに被害が出たり、通行人に死者などが出たら、場合によっては何億円もの損害賠償になり、全財産を失うだろう。・・・

 

(​令和元年10月)

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民事信託(新刊本から)

相続や認知症対策で最近耳にする家族信託は、民事信託のことで、その利用方法が多岐にわたります。
本書では、様々な人間模様において、様々なタイプの民事信託へたどり着く経緯を7編の短編小説という形で人間ドラマとして展開しています。

物語の展開のなかで相続、認知症対策のほかに、こんな利用の仕方があるのかと改めて認識させられます。

本短編小説では、人間関係においてふりかかる困難を、関係者が協力しあいながら、民事信託という方法で解決をはかっていく過程は、民事信託が何であるかをやさしく教示してくれます。

(​令和元年9月)

禅のインテリア

民事信託

大切な資産の承継、民事信託の活用をお考えになりませんか。

認知症対策のひとつとしてご検討されるケースが多いと思われますが、信託契約をオーナー様のご意思に沿った形で設計することにより、相続、資産承継、資産管理、賃貸管理など、いろいろな状況下でお使い頂けます。

是非お気軽にご相談ください。

​(令和元年7月)

特許戦略と不動産

高齢化社会にともない、事業承継問題は喫緊の課題で、解決策のひとつとしてM&Aが注目されています。M&Aセミナーには多くの方が参加され、関心度の高さがうかがえます。M&Aにおいて企業価値に繋がる知的財産戦略について、ご案内させていただきます。

 

現在お持ちの「技術」についてこんな悩みはありませんか?

・この「技術」は、自社独自の(他社にはない)技術なのか?

・この「技術」は、他社の権利(特許等)を侵害していないか?

・この「技術」は、市場・業界で競争優位性はどの程度なのか?

・この「技術」は、特許出願可能か?出願すべきか?

「技術」を「知財」という経営資源に代えるためのサービスを提供いたします。 先行技術調査から経営のための特許戦略まで、私どものネットワークを駆使してソリューションをご提供いたします。

 

さて、貴社の土地、建物など不動産資産の運用でお悩みではありませんか?

不動産の利活用をご提案いたします。

知財戦略とともに、不動産戦略のご提案などトータルソリューションをご提案いたします。

​(令和元年6月)

​物件や土地のオーナー様

オーナー様の物件をご紹介させてください。

新しい入居者様のご紹介、リフォームによる物件価値の向上など、物件の有効

活用を幅広くサポートさせて頂きます。

また、”物件を売りたい” と言ったオーナー様のご要望もお手伝いいたします。

弊社のサイトでの賃貸・売買物件の紹介はもちろん。

西麻布リビングでは、安心、誠実、信用をご提供いたします、

ご相談だけでも是非お気軽にご連絡ください。